Kaution einbehalten nach Streit wegen Beschädigung der Mietsache

Oft gehen bei der Wohnungsabnahme die Meinungen von Vermieter und Mieter auseinander wenn es um den Zustand der Mietsache geht und der Vermieter die Kaution einbehalten will.

Dies möchte ich Dir anhand eines Beispiels veranschaulichen:
Der Vermieter Max Meier trifft sich zur Wohnungsübergabe mit seinem Mieter Stefan Schulze. Bei der Überprüfung der Bodenbelege stellt Vermieter Meier fest, dass im Büro, an der Stelle wo der Mieter Schulze vermutlich seinen Bürostuhl stehen hatte, tiefe Kratzer im Laminat zu sehen sind.

Der Vermieter konfrontiert den Mieter mit den Beschädigungen und teilt ihm mit, dass er die entstandenen Schäden zu ersetzen hat. Der Mieter sieht das anders, denn aus seiner Sicht sind die Kratzer lediglich normale Verschleisserscheinungen. Wie geht es hier nun weiter? Darf der Vermieter die Kaution einfach einbehalten?

Kaution einbehalten?! Beachte: Was sagt die allgemeine Reparaturklausel?

In vielen Mietverträgen gibt es eine Reparaturklausel, die dafür vorgesehen ist, dass der Mieter für evtl. anfallende kleine Reparaturen selbst verantwortlich ist.

Da diese Klauseln jedoch oft falsch formuliert sind besteht das Risiko, dass diese Klauseln nicht gültig sind und deshalb das komplette Reparaturrisiko wieder beim Vermieter liegt.

Zu Bedenken ist dabei, dass im Einzelfall nicht mehr als 100 bis 150 Euro und auf das Jahr gerechnet nicht mehr als 8% der Jahresmiete auf den Mieter übertragen werden dürfen.

Nur wenn diese beiden Details beachtet werden und richtig formuliert im Mietvertrag stehen, dann ist die Übertragung von Kleinreparaturen auf den Mieter möglich.

Kaution einbehalten doch welche Lebensdauer haben einzelne Bauteile?

In der Vergangenheit wurde oft die Lebensdauer eines Wohnungsbestandteils in einer Tabelle abgelesen, doch heutzutage dienen solche Tabellen nur der Orientierung.

Je nachdem welche Qualität das entsprechende Bauteil hat wird im Einzelfall entschieden wie lange die Lebens- oder Nutzungsdauer ist.

Arbeitsplatte Küche 20 Jahre, Dielenboden 20-30 Jahre, Fliesenboden 20-30 Jahre, Korkboden 15-20 Jahre, Parkettboden 30-40 Jahre (nach 10-15 Jahren abschleifen), Spülmaschine 8-13 Jahre (von Qualität und Pflege abhängig), Laminatboden (Günstige Qualität: ca. 8–10 Jahre – Mittlere Qualität: ca. 11–12 Jahre – Gute Qualität: ca. 13–15 Jahre).

Sieh diese Tabelle somit einfach als Orientierungshilfe und bewerte jeden Einzelfall individuell, denn das würde ein Richter in dem Fall auch tun.

Kaution einbehalten und wie entscheiden Gerichte in solchen Fällen?

Kommt es tatsächlich zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, in der festgestellt wird, dass der Mieter Schadenersatz zu zahlen hat, dann sind folgende Details sehr wichtig.

Es ist nicht möglich dem Mieter die kompletten Kosten für eine Neuanschaffung zu berechnen. Er kann lediglich dazu verpflichtet werden den Differenzbetrag zwischen Neupreis und dem noch vorhandenen Restwert tragen

So darf dem Vermieter nach dem Prinzip „Neu gegen Alt“ kein finanzieller Vorteil aus der vorgezogenen Erneuerung bzw. Renovierung entstehen.

Es macht nicht nur aus diesem Grund Sinn eine außergerichtliche Einigung zu erwirken, denn es würden bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung weitere erhebliche Gerichts- und Anwaltskosten entstehen.