Kaufvertragsrückabwicklung!? Auf diese 3 Details müssen Verkäufer achten!

Planst Du grade den Verkauf Deiner Immobilie?

Dann gehen Dir sicherlich grade eine ganze Menge Fragen durch den Kopf: „Verkauf ich lieber selbst meine Immobilie oder mit Hilfe?“ – „Wo soll ich die Immobilie anbieten?“ – „Wie organisiere ich das mit den Besichtigungen?“ – „Was werden die Nachbarn sagen, wenn sie das mitkriegen?“ – „Wie schütze ich mich vor Abzockern?“ – „Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?“ usw.

Letztlich möchte jeder Verkäufer gerne den höchstmöglichen Preis für seine Immobilie erhalten und keinen Ärger während und vor allem nach der Abwicklung ertragen müssen.

Doch genau hier zeigen sich in den letzten Jahren immer häufiger Unstimmigkeiten, die dazu führen können, dass Käufer im nachhinein den gezahlten Kaufpreis anteilig zurückverlangen oder sogar den Kaufvertrag rückabwickeln möchten.

Die meisten dieser  Streitigkeiten können mit einer professionellen Vorbereitung umgangen oder verhindert werden. Dies ist auch der Grund weshalb meine Kunden ich vor dem Veröffentlichen der Inserate konsequent alle objektrelevanten Unterlagen zusammenstellen um versteckte Mängel oder Nachteile frühzeitig zu entdecken.

Diese Vorgehensweise kostet zwar zu Beginn etwas mehr Zeit, sie schafft aber vorrausschauend eine vertrauensvolle Grundlage für einen Immobilienverkauf, an dem Käufer als auch Verkäufer langfristig Freude haben.

1. Fehler: Du beachtest und verstehst nicht die Teilungserklärung!

Die meisten Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen lesen und verstehen nicht die Teilungserklärung, die unweigerlich existenziell mit der Immobilie in Verbindung steht.

Welche Räume gehören tatsächlich zu der Eigentumswohnung? – Welcher Kellerraum und welcher Stellplatz gehören dazu? – Inwieweit muss sich der Eigentümer an Kosten beteiligen? – Nach welcher Berechnungsgrundlage wird das Hausgeld verteilt? – Welche Stimmrechte sind vereinbart? u.v.m.

Nicht selten werden Kaufinteressenten bei Besichtigungen falsche Kellerräume oder Stellplätze  gezeigt, was logischerweise im Nachhinein zu Unmut führen wird.

Deswegen gilt vor dem Verkauf: Unbedingt die aktuell gültige Teilungserklärung inkl. aller evtl. vorhandenen Nachträge besorgen und verstehen! Dabei auch immer gleich an den Aufteilungsplan denken…

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2. Fehler: Du verkaufst ohne Einsicht in die Bauakte der Immobilie!

Viele Häuser werden von Ihren Besitzern mit der Zeit laufend verändert und verbessert. Dabei vergessen einige Eigentümer leider, dass es für bestimmte Veränderungen an einer Immobilie öfter einer Genehmigung bedarf als erwartet.

Dachgauben, Erker oder Anbauten wie Wintergärten und überdachte Terrassen wirken bei Besichtigungen wunderbar, doch bringen Sie bei einem Verkauf nur dann langfristig Freude wenn sichergestellt ist, dass der Käufer über vorhandene oder eben nicht vorhandene Genehmigungen informiert wurde.

Weiterhin problematisch sind bestimmte Baustoffe wie u.a. Asbest, auf die ein Käufer auch unbedingt nachweislich hingewiesen werden sollte.

In einigen Fällen sind sogar Laboruntersuchungen nötig, um später nicht wegen arglistige Täuschung verklagt zu werden.

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3. Fehler: Objektspezifische Details gehören immer mit in den Kaufvertrag!

Oft sind es 2 oder 3 Besichtigungen, die stattfinden bevor sich Käufer und Verkäufer beim Notar für die Beurkundung treffen.

Die Informationsflut, die der Käufer in dieser kurzen Zeit bewußt aufnehmen kann und sich merken muss ist somit gigantisch.

Menschlich, dass dann an der einen oder andere Stelle etwas vergessen wird. Vielleicht versäumt auch der Verkäufer das eine oder andere Detail weiterzugeben.

Ärgerlich ist nur wenn dies später als „Arglistige Täuschung“ ausgelegt wird und der Käufer anwaltliche Hilfe sucht, um Teile seines Geldes zurück zu bekommen.

Deswegen sollte der Verkäufer nach Erhalt des Kaufvertragsentwurfes alle objektspezischen Details, die evtl. Konfliktpotenzial bieten, im Kaufvertrag ergänzen lassen. Hier gilt lieber zu viel als zu wenig!

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Bonus-Tipp: Übergib Deine Immobilie nie vor Kaufpreiszahlung!

Klar vergehen von der Beurkundung bis zur Kaufpreiszahlung mindestens 6 bis 8 Wochen oder mehr. Viele Käufer würden dann gern am Liebsten sofort anfangen Renovierungsarbeiten oder Entkernungen auszuführen, damit keine lange Doppelbelastung entsteht.

Wer will schon 3 Monate Miete in der alten Wohnung zahlen und parallel schon den Hauskredit bedienen?

Die frühzeitige Übergabe der Immobilie birgt jedoch auch Risiken, die nicht unbeachtet bleiben dürfen.

Wer haftet bei Schäden, die während so einer Renovierung auftreten könnten?

Oder stell Dir vor der Käufer entkernt das Haus und öffnet schon die Wände um neue Elektroleitungen zu verlegen. Doch plötzlich kommt es aus irgendeinem Grund nicht zur pünktlichen Kaufpreiszahlung? Was tust Du wenn Du das Haus in diesem Zustand zurück bekommst und wieder neu mit der Vermarktung starten musst?

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Planst Du grade den Verkauf Deiner Immobilie, bist Dir aber unsicher wie Du vorgehen sollst?

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