Haus gekauft? Diese zwei Dämmpflichten haben Sie innerhalb von zwei Jahren

Sie haben ein Haus gekauft, sind eingezogen, alles läuft. Und zwei Jahre später steht der Schornsteinfeger im Keller und fragt nach den Heizungsrohren. Viele Käufer wissen nicht, dass mit dem Kauf eines älteren Hauses zwei Pflichten auf sie übergehen können. Hier erkläre ich, was dahintersteckt.

Wen es betrifft

Die Regel betrifft vor allem Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Vorbesitzer schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Für solche Häuser galten die Dämmpflichten bisher nicht. Mit dem Verkauf gehen sie auf den neuen Eigentümer über, und der hat dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit, also ab der Eintragung im Grundbuch.

Bei anderen Gebäuden galten die Pflichten schon für den Vorbesitzer. Ist dort noch nicht gedämmt, sollten Sie das vor dem Kauf wissen, denn als neuer Eigentümer sind Sie dann verantwortlich.

Pflicht 1: die oberste Geschossdecke

Ist die Decke zum unbeheizten Dachboden nicht ausreichend gedämmt, muss sie nachgerüstet werden. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf danach höchstens 0,24 W/(m²·K) betragen. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das Dach darüber entsprechend gedämmt ist. So steht es in § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das seit dem 29. Juli 2026 das frühere Gebäudeenergiegesetz ablöst.

Ausnahme: Wohnen Sie selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, entfällt die Pflicht, wenn sich die Dämmung nicht in angemessener Zeit durch die eingesparten Heizkosten bezahlt macht. Ob das bei Ihnen zutrifft, sollte eine Energieberatung prüfen. Verlassen Sie sich nicht auf ein Bauchgefühl.

Pflicht 2: freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre

Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen gedämmt werden (§ 69 GModG). Hier gilt dieselbe Zwei-Jahres-Frist nach dem Kauf.

Genau diese Rohre schaut sich der Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau an. Findet er ungedämmte Leitungen, die gedämmt sein müssten, weist er Sie schriftlich darauf hin und setzt eine Frist. Verstreicht sie, meldet er das der zuständigen Behörde (§ 97 GModG). Die Rohrdämmung ist meist schnell erledigt und vergleichsweise günstig.

Was passiert, wenn man es ignoriert?

Für beide Pflichten sieht das Gesetz ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro vor (§ 108 GModG). Das ist der Höchstbetrag, nicht der Regelfall. Trotzdem: Wer nach dem Hinweis des Schornsteinfegers nichts tut, geht ein unnötiges Risiko ein. Und die Dämmung senkt in aller Regel auch die Heizkosten.

Mein Rat für Käufer

• Fragen Sie vor dem Kauf, seit wann der Verkäufer im Haus wohnt und ob Dachboden und Rohre gedämmt sind.
• Planen Sie die Kosten von Anfang an in Ihr Budget ein, am besten zusammen mit den übrigen Sanierungen.
• Notieren Sie sich das Datum der Grundbucheintragung. Ab da laufen die zwei Jahre.
• Bewahren Sie die Rechnungen der Handwerker auf. Sie gelten als Nachweis.

Bei einer Besichtigung mit mir sprechen wir solche Punkte offen an. Dann wissen Sie vor dem Kauf, was danach auf Sie zukommt.