Hausverkauf-Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie, bevor der erste Käufer kommt

Der größte Fehler, den ich bei Verkäufern immer wieder sehe, ist nicht der falsche Preis. Es sind die Unterlagen. Viele fangen erst an, Papiere zusammenzusuchen, wenn ein Käufer schon zur Bank geht. Dann fragt die Bank nach Grundbuch, Plänen und Wohnflächenberechnung, und plötzlich fehlt die Hälfte. Der Käufer wartet, wird unsicher, und im schlimmsten Fall springt er ab. Das muss nicht sein.

Hier ist meine Checkliste, mit der Sie vor der ersten Besichtigung alles beisammen haben.

Pflicht: der Energieausweis

Ein Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Sie müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein Aushang vor Ort reicht dafür. Nach dem Kaufvertrag bekommt der Käufer den Ausweis oder eine Kopie. So steht es seit Juli 2026 in § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Wer den Ausweis nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Auch in jeder Immobilienanzeige müssen Angaben aus dem Energieausweis stehen: Art des Ausweises, Energiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Kümmern Sie sich also um den Ausweis, bevor die Anzeige online geht.

Gut zu wissen: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist in der Regel ein Bedarfsausweis nötig, kein Verbrauchsausweis. Ausnahmen gibt es, wenn das Haus energetisch nachgerüstet wurde.

Für jedes Haus und jede Wohnung

• Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt. Er zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten eingetragen sind, etwa Grundschulden oder Wegerechte.
• Flurkarte (Liegenschaftskarte) mit den Grenzen des Grundstücks.
• Baupläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung, dazu genehmigte Anbauten, Garagen oder Wintergärten.
• Wohnflächenberechnung. Banken und Käufer verlassen sich auf diese Zahl. Stimmt sie nicht, gibt es später Ärger.
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beim Bauamt.
• Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen für Heizung, Fenster, Dach, Elektrik oder Bad mit Jahr. Jede belegte Modernisierung ist ein Argument für Ihren Preis.
• Unterlagen zur Heizung: Baujahr, letzte Wartung, Protokoll des Schornsteinfegers.
• Grundsteuerbescheid und die Police der Wohngebäudeversicherung.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung
• Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung
• Höhe der Erhaltungsrücklage und Beschlüsse über Sonderumlagen oder anstehende Sanierungen
• Kontaktdaten der Hausverwaltung

Gerade die Protokolle lesen gute Käufer sehr genau. Steht dort eine teure Dachsanierung an, sollten Sie das offen ansprechen. Wer so etwas verschweigt, riskiert, dass der Kauf später rückabgewickelt wird.

Zusätzlich, wenn die Immobilie vermietet ist

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• Letzte Nebenkostenabrechnung und Nachweis der Kaution
• Übersicht über Mieterhöhungen

Was noch läuft: Kredite und Grundschulden

Ist noch ein Kredit eingetragen, sprechen Sie früh mit Ihrer Bank. Sie braucht Zeit für die Löschungsbewilligung und nennt Ihnen die Restschuld. Bei einer vorzeitigen Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Das sollten Sie kennen, bevor Sie einen Preis festlegen.

Mein Rat

Legen Sie für Ihre Immobilie einen Ordner an, gern auch digital, und füllen Sie ihn, bevor Sie inserieren. Dann können Sie jedem ernsthaften Käufer am Tag nach der Besichtigung alles schicken, was seine Bank braucht. Das wirkt seriös, beschleunigt die Finanzierung und gibt Ihnen eine bessere Position, wenn es um den Preis geht.

Wenn ich einen Verkauf begleite, besorge ich die meisten dieser Unterlagen für meine Kunden und prüfe sie, bevor die Immobilie online geht.