Trennung mit gemeinsamem Haus: Vier Wege und eine Steuerfalle

Wenn eine Ehe oder Partnerschaft endet, ist das gemeinsame Haus oft das schwierigste Thema. Es steckt viel Gefühl darin, meist auch der größte Teil des Vermögens, und fast immer ein Kredit, für den beide unterschrieben haben. Umso wichtiger ist es, die Möglichkeiten nüchtern zu kennen, bevor Entscheidungen fallen, die sich nicht mehr zurückdrehen lassen.

Zuerst klären: Wem gehört was, und wer schuldet was?

• Grundbuch: Stehen Sie beide als Eigentümer drin, meist je zur Hälfte, oder nur einer von Ihnen? Das bestimmt, wer am Ende verkaufen darf.
• Kredit: Haben Sie den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben, haftet gegenüber der Bank in der Regel jeder von Ihnen für die volle Summe, auch nach einem Auszug. Aus dem Kredit entlassen kann Sie nur die Bank.
• Zustimmung: Sind Sie verheiratet und leben ohne Ehevertrag im gesetzlichen Güterstand, darf ein Ehegatte über sein Vermögen im Ganzen nur mit Einwilligung des anderen verfügen (§ 1365 BGB). Ist das Haus praktisch das ganze Vermögen, braucht es also die Zustimmung des anderen, selbst wenn nur einer im Grundbuch steht.

Wie das Haus beim Zugewinnausgleich verrechnet wird, ist eine Frage für Ihre Anwältin oder Ihren Anwalt im Familienrecht. Was ich beitragen kann, ist eine realistische Einschätzung, was das Haus heute wert ist. Ohne diese Zahl lässt sich kaum fair verhandeln.

Weg 1: Einer übernimmt das Haus

Einer bleibt, der andere wird ausgezahlt. Das klappt nur, wenn die Bank mitspielt: Wer übernimmt, muss den Kredit allein tragen können, und die Bank muss den anderen aus der Haftung entlassen. Klären Sie das früh, bevor Sie sich auf einen Betrag einigen.

Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, solange Sie verheiratet sind oder die Übertragung nach der Scheidung zur Vermögensaufteilung gehört (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Für unverheiratete Paare gilt diese Befreiung nicht.

Weg 2: Gemeinsam verkaufen

Oft ist das der sauberste Weg. Der Kredit wird aus dem Verkaufspreis abgelöst, der Rest wird aufgeteilt, und beide können neu anfangen. Rechnen Sie bei einer vorzeitigen Ablösung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und fragen Sie die Höhe vorher ab.

Damit der Verkauf nicht an Misstrauen scheitert, sollten beide Eigentümer zur selben Zeit dieselben Informationen bekommen: Preis, Anfragen, Angebote. Und Sie sollten sich vorab einigen, wer Besichtigungen ermöglicht und bis zu welchem Preis verhandelt wird.

Weg 3: Behalten und vermieten

Manche Paare behalten das Haus gemeinsam und vermieten es, etwa als Altersvorsorge oder bis die Kinder größer sind. Das geht nur, wenn Sie auch nach der Trennung gut zusammenarbeiten. Der Kredit läuft weiter, Entscheidungen über Reparaturen oder Mieter treffen Sie weiterhin zu zweit.

Weg 4: Die Teilungsversteigerung

Können Sie sich nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Versteigerung beantragen, um die Gemeinschaft aufzuheben (§ 180 ZVG). Das ist der letzte Ausweg: Es dauert lange, es kostet Gebühren und Gutachten, und Bieter können das Haus meist nicht von innen besichtigen. Viele bieten deshalb vorsichtig. Ein freier Verkauf bringt meist das bessere Ergebnis.

Die Steuerfalle: zehn Jahre

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss einen Gewinn grundsätzlich versteuern (§ 23 EStG). Ausgenommen ist, wer selbst darin wohnt, und zwar im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor oder durchgehend seit dem Kauf.

Genau hier liegt die Falle: Wer nach der Trennung auszieht, nutzt das Haus steuerlich nicht mehr selbst. Verkauft er später seinen Anteil, kann der Gewinn steuerpflichtig sein, auch wenn er an den früheren Partner verkauft. So hat es der Bundesfinanzhof 2023 entschieden. Wann jemand auszieht und wann verkauft wird, kann also viel Geld ausmachen. Haben Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft, lassen Sie das vor dem Auszug oder spätestens vor dem Notartermin von einer Steuerberatung prüfen.

Mein Rat

1. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, bevor Sie über Beträge verhandeln.
2. Lassen Sie den Wert neutral einschätzen, damit beide von derselben Zahl ausgehen.
3. Holen Sie sich für Familienrecht und Steuern fachlichen Rat, bevor Sie unterschreiben.
4. Halten Sie die Teilungsversteigerung für den Notfall zurück. Fast immer ist eine Einigung für beide besser.